商品房买卖中的认购纠纷处理

添加时间：2017-03-24   点击量：447   编辑者：admin

 在商品房买卖中，买卖双方在签订商品房预售合同或现房买卖合同之前，有时会先签订认购书、意向书、允诺书等，并且在实际生活中，经常存在着双方签订了《商品房认购书》后由于各种原因没有签订正式的《商品房买卖合同》，产生认购纠纷。

关于认购纠纷，可以分买方或卖方单方违约，双方均不违约的情况。往往伴随买方反悔（遇到别的房屋更便宜）、买方贷不了款、买方的经济条件发生变化（生意合作解除、工作下岗、恋人分手等）、卖方反悔（遇到大的买主、整体销售、包销、房屋涨价）、买方不接受《商品房买卖合同》部分内容（交房时间、办证时间、面积差异处理、物业服务费等）磋商不成的事实、因主客观原因引起的未签订《商品房买卖合同》的结果。

正确解决认购纠纷，有必要对认购书的性质做一个界定，认购书按实际内容分以下两种情形：

一、预约性质

认购书是独立的合同，是为了签订《商品房买卖合同》而签订的独立的合同，是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。

在此情况下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。” 第二十八条：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”

二、协议性质

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。”

因此，商品房认购书一般应认定为商品房买卖预约合同，如果商品房认购书具备了一定的实质要件，即使冠以认购书等名称，仍应认定为商品房买卖合同，即名为预约，实为本约。在此种情况下，认购协议纠纷需要按照商品房买卖合同纠纷来处理。

（供稿人：北京中伦文德太原律师事务所-李峰江律师助理）