商品房交付法律攻略
添加时间：2016-12-30 点击量：462 编辑者：admin
交付是商品房买卖中一个非常重要的环节，对买卖双方都意义重大，也最容易产生纠纷。交付是标的物的风险与负担转移的节点，交付之前，房屋损毁、灭失的风险由卖方承担，日常管理的费用（如物业费与采暖费）由卖方负责，而交付后，风险与负担都随着房屋的权利一起，转移给了买方。
在实务中，人们通常把交付看作是开发商的义务，重视开发商不能正常交付的违约责任；而对买受人的受领义务，并未予以充分的关注。买受人以质量及各种争议为理由，拒绝或者拖延受领的，往往被作为正当的维权，这是不正确的。交付纠纷损害交易双方的利益，更影响经济秩序和交易安全。
一、概述
商品房的交付使用，是指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房购房人交付，商品房购房人检验商品房并接受房屋的过程。
《商品房销售管理办法》第三十条规定“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”
二、商品房的交付使用条件
实践中，商品房验收合格，具备交付使用条件一般包括以下内容：
（一）工程竣工验收合格
《建筑法》第61条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
《建设工程质量管理条例》第16条规定“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”
《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
（二）取得规划、环保等单项验收合格证明，密集型商业用房还须取得消防验收合格证明
1.规划验收合格
《城乡规划法》第45条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”
2.环保验收
《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。”
3.密集型商业用房须取得消防验收合格证明
《消防法》第十三条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程应当进行消防验收的，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。
4.商品房用途为住宅时的应取得《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》
《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。”
三、商品房的交付程序
我国现行法律、法规、规章及规范性文件对商品房交付的具体程序并无明确规定，仅2014版《商品房买卖合同（预售）示范文本》（以下简称《2014示范合同》）第十一条规定，（预售）商品房达到约定的交付条件后，履行如下交付程序：
（一）发出《交房通知》
商品房具备交付使用条件后，开发商应向购房人（买受人）发出书面《交房通知书》。
（二）出示商品房《建设工程竣工验收证明文件》、《房屋测绘报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等约定文件。
（三）核验买房人身份
买受人接到开发商的书面《交房通知》后，应在规定的时间内前往约定的地点办理房屋交接手续，核对合同、收据及其他费用载明的买受人是否为同一人，防止出现因身份信息不一致而导致的纠纷。
（四）查验房屋
购房人持入住通知要求的证件及其他相关资料，在入住通知要求的期限内到开发商指定的地点，在开发商相关工作人员的陪同下实地查验所购买商品房。
（五）结清房款、交纳物业维修基金及合同约定的其他费用
查验该商品房后，双方根据商品房面积实测技术报告结算房款、交纳物业维修基金及合同约定的其他费用。
（六）签署房屋交接单
购房人确认开发商所交付的房屋符合法律规定和合同约定，开发商也确认购房人已按合同的约定履行了付款义务，合同双方签署房屋交接单。
（七）购房人从前期物业管理企业处领取房屋钥匙
（供稿人：北京中伦文德太原律师事务所-王青春律师助理）
