房地产项目并购流程中的律师实务（二）

添加时间：2016-04-21   点击量：352   编辑者：admin

相关案例分析

      在上周的《微热点》中，我们就房地产项目并购实践中并购方式的三种模式进行了简单的分析，其中很重要的一个方面就是从税务筹划作为出发点，合作模式的选择应使双方共同税负最小或共同利益最大化。在本周，我们通过案例对这几种并购方式进行分析和说明希望能给读者在房地产项目并购实践工作有所帮助。

      案例一：

       A公司是国内一房地产公司，2012年通过出让方式取得土地使用权进行甲项目开发，甲项目已取得建设工程施工许可证，相关手续齐全，处于开发作业期。现因公司同期项目较多，拟将甲项目对外转让。

      B公司为一家新成立合资房地产公司，因在出让取得土地使用权方面经验不足，拟通过收购其他公司已有项目的方式进行房地产开发。

      A公司与B公司经过相互了解之后就甲项目转让一事基本达成一致意向。甲项目账面价值1亿元，市场价值1.5亿元，双方拟按照市场价值进行交易。A公司希望取得更高转让收益，B公司则希望在合法合规的前提下尽量降低税费成本以保证项目开发收益率。

       （一）资产交易方式及其税负测算

     对转让方A公司，转让甲项目属于销售不动产，应缴纳营业税；同时应缴纳土地增值税，假设甲项目土地增值税可扣除项目金额为1.1亿元，双方签署协议还应当缴纳印花税。

应纳营业税及附加合计为：（15000-10000）´5.5%=275万元

应纳印花税为：15000´0.05%=7.5万元

增值额超出扣除项目金额的比率为（15000-11000）¸11000=36.36%

应纳土地增值税为：（15000-11000）´30%=1200万元

转让方A公司应缴税款总额为1482.5万元。

对收购方B公司，购买甲项目应缴纳契税，税率按3%计算，双方签署协议应缴纳印花税。

应纳契税为：15000´3%=450万元

应纳印花税为：15000´0.05%=7.5万元

收购方B公司应缴税款总额为457.5万元。

综上，通过资产转让的交易方式应纳税款总额为1940万元。

      （二）股权转让交易方式及其税负测算

     甲项目在A公司名下，且A公司同时持有其他多个项目，无法直接采用股权转让方式，需先将甲项目从A公司剥离至一个干净的项目公司，才能进行后续股权转让。

       1、新设项目公司C

       以甲项目资产出资成立C项目公司，C公司成为A公司的子公司，然后转让C公司的全部股权。

       这一方案曾因可以合法规避土地增值税和营业税而成为业界首选。根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）的规定，转让C公司股权不需缴纳营业税。但财政部和国税总局于2006年颁布了财税[2006]21号文“关于土地增值税若干问题的通知”，该通知规定对房地产企业的股权转让，不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。”

     C公司成立后，甲项目所属的土地使用权人变更为C公司，C公司需缴纳契税，应纳契税为：15000´3%=450万元

      A公司作为股权转让方，需缴纳土地增值税，应纳土地增值税为：1200万元

      A公司、B公司均需缴纳印花税，应纳印花税为：15000´0.05%=7.5万元

      综上所述，通过新设项目公司的方式收购甲项目应纳税款总额为1657.5万元。

       2、A公司分立

       从A公司分立出一家新公司C，C公司的唯一资产就是甲项目，其他资产、人员、债权债务仍属于A公司，C公司的股东还是A公司的股东。与前一方式相比，这一方式在法律上不属于资产转让，因此在税务方面有着较大的优势。

       根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第6号）规定，土地增值税是对企业转让土地及地上建筑及附着物时所实现的增值额进行征税。企业分立过程中，对房产、土地的分割，被分立公司分立时未取得相应的收入和其他经济利益，也没有实现土地转让增值额。因此，A公司分立出C公司后，进行股权转让，不需缴纳土地增值税。

       根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2012]4号）的规定，公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。因此，A公司分立出C公司，C公司无需缴纳契税。

       上述分析对项目转让涉及的企业所得税问题未有涉及，因应纳税所得额为扣除全部应缴税款之后的余额，计算扣除应缴税款总额，但在公司分立后转让股权的模式下，被分立企业应视为按公允价值转让其被分离出去的部分或全部资产，计算被分立资产的财产转让所得，依法缴纳所得税。分立企业接受被分立企业的资产，在计税时可按经评估确认的价值确定成本。

       A公司分立出C公司，A公司应缴纳财产转让所得税，应纳税款为：（15000-10000）´25%=1250万元。

        A公司向B公司转让C公司股权，B公司A公司均需缴纳印花税，应纳税款为： 15000´0.05%=7.5万元

        综上，通过A公司分立的方式应缴税款总额为1265万元。

 

    （三）最终选定的交易模式及其相关问题

 

根据上述分析，不同交易模式下的税负情况如下：

模式/税负	A公司税负 （转让方）	B公司税负 （收购方）	其他税负	总税负
资产转让	1482.5万	457.5万		1940万
新设公司股权转让	1200万	7.5万	项目公司 450万	1657.5万
分立公司股权转让	1257.5万	7.5万		1265万

 

       根据上述计算，收购方B公司依法应该承担的税费较少，但转让方A公司承担的税费较多。如果严格据此承担税费，要么不利于交易的达成，要么转让方会通过其他方式向收购方转嫁税负。

       从税负总额而言，股权转让方式较资产转让方式节税，股权转让方式中公司分立较新设公司节税效果更明显。

       本案中，根据上述分析，建议B公司可以采取如下交易结构设计：

     1、先由A公司办理公司分立手续，成立C公司，相关费用由A公司自行承担，并适当限制办理的时间，以加快收购进度；

      2、B公司向A公司购买其持有的C公司全部股权，交易价格为市场价1.5亿元；

      3、交易价款分期支付，保证A公司协助办理相关的变更手续及其他事项；

      4、交易过程中发生的税款，由B、A公司双方平均承担。

（供稿人：北京中伦文德太原律师事务所-张秋峰副主任律师）