房地产项目并购流程中的律师实务（一）
添加时间：2016-04-21 点击量：342 编辑者：admin
在本次微热点中，我结合本人及律师团队的法律工作实践，对当下大家普遍关注的房地产项目并购中关于并购方式的选择，进行分析和讲解，希望能对各位的房地产项目并购实务工作有所启发和帮助。
众所周知，实践中常见的房地产项目并购方式有三种：资产收购、股权收购、合资开发。 下面，我就这三种并购方式的具体操作和各个方式的优劣做个对比，供大家参考。
一、资产收购方式：
资产收购方式，顾名思义， 房地产开发企业资产收购是指收购方出具货币资金（或股票等其他形式）直接购买另外一家企业的房地产项目，属于正常的商品交易模式。模式不会影响到交易双方的法律地位问题，即收购前后交易双方的法人资格没有任何改变。
（一）资产收购的条件：
《城市房地产管理法》规定以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
（二）房地产资产收购的合同体系一般包括：
1、合作意向书；
2、合作框架协议；
3、国有土地使用权转让协议；
4、补充协议；
5、其他合同。
（三）房地产资产收购流程
房地产资产收购的流程一般包括：
1、转让方对目标地块签署土地出让合同、办理用地规证、
立项、取得土地使用证，并满足项目转让投资额要求；
2、双方办理国有土地转让登记；
3、将目标地块土地使用证过户至收购方名下，并对其他各项目手续变更或重新办理。
（四）资产收购方式优劣势分析
1、优势：
（1）规避原项目公司法律和债务风险；
（2）灵活处理溢价，增加税前可列支金额。
2、劣势：
（1）项目权属变更或转移手续复杂，面临诸多不确定风险；
（2）交易费用较高。
转让方需要缴纳所得税、土地增值税、营业税及附加、印花税等税收。收购方需要缴纳契税、印花税、交易手续费等。
二、股权收购方式
房地产项目公司股权收购，是指收购方收购某一项目公司（仅指为特定房地产项目成立的开发公司）的股权，成为该项目公司控股股东或者唯一股东，进而控制项目公司，并获取该项目公司名下的房地产项目，进行开发经营的模式。
（一）股权收购收购流程
房地产项目公司股权收购基本流程基本可以分为以下几个步骤：
1、前期准备阶段（初步了解被收购公司情况，为后续收购工作开展打下基础）；
2、与被并购方开始首轮谈判，并签订收购意向书；
3、尽职调查；
4、编制收购项目的可行性研究报告，拟订全面的收购方案；
5、制定谈判策略，开始收购谈判；
6、签订股权收购协议，办理股权转让的工商变更手续。
（二）股权收购优劣势分析
1、优势：
（1）手续简单（仅办理股权变更登记手续）；
（2）费用节省、开发快捷；
（3）避免代垫土地出让金等资产收购中多见的交易风险。
2、劣势：
（1）股权转让存在政策风险；
（2）法律、债务风险难以控制；
（3）溢价处理难度相对较大。
三、合资开发方式
（一）房地产项目合资开发的概念
房地产项目合资开发是指，收购方以货币资金出资，拥有目标房地产项目的企业以项目出资，共同组建一个新的合资企业，共同进行项目开发，风险共担，利益共享的模式。
（二）合资开发的交易成本分析
1、税务成本
根据现行税法规定，交易双方均不需要缴纳营业税及附加，而对于契税，则根据交易双方企业性质的不用而不同，具体如下：
以土地、房屋权属作价投资、入股的，视同土地使用权转让或房屋转让，应纳契税。
非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。
2、其他交易费用
评估费、验资费、注册费、其他交易费用
（三）合资开发的优劣势分析
1、优势
（1）适用于转让方经营项目多而收购方不欲取得除目标房地产项目以外的其它项目；
（2）可以规避转让方原遗留的一些问题，收购方负担法律风险小；
（3）该模式相对于资产收购，税务成本明显降低，无需交纳营业税及附加，契税方面，可以通过相关条款修订减轻。
2、劣势
（1）除税务之外的其它交易成本较前两种模式都大；
（2）交易过程运作的时间较长，过程较为复杂。
（供稿人：北京中伦文德太原律师事务所-张秋峰副主任律师）
