[案情简介]
原告：“某小区”的业主
被告：山西省某房地产发展有限公司
2007年4月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》一份，约定因甲方开发兴建的某小区七号楼经规划设计院所作的日照分析，对乙方所居住的房屋有局部影响，双方经协商同意在甲方的楼层竣工后，与乙方的现住房屋进行置换，甲、乙双方住房面积之差、楼房售价价格之差以及乙方住房装修费用等均不互补。甲方承诺优先为乙方选购一个售价为４万元的车位，置换时间为自甲方七号楼竣工之日起三个月内置换完毕。甲方为乙方提供合法的住房手续，乙方只承担一次置换或被置换住房办理住房手续所需要的相关费用。《协议书》签订当时，合同双方均明知对方的房屋权属及相关手续情况，即双方都未办理相应的房屋权属证明。2011年10月20日，原告向被告出具《承诺书》一份，其中第二条承诺内容为：“我将我名下的某某小区的房屋购房合同、购房发票、身份证复印件交付给贵公司，产权归贵公司所有，我对该房没有任何处置权，日后由我负责办理该房的产权手续。”被告开发的七号楼竣工后，原告与被告于2011年年末完成了置换房屋的交换，现被告开发建设的七号楼已具备办理房屋产权证书的条件。被告认为：基于原告原来住房尚无产权证书，有可能原告无法给被告置换后的房屋办理房产证而导致无法办理过户，故被告主张享有抗辩权。根据房地产管理局的相关规定，只有置换的双方的房屋均具有产权证的情况下才能办理置换房屋的过户手续，而原告至今没能取得原有房屋的产权证，导致双方置换房屋的过户手续无法办理，故房屋无法过户的原因在于原告，应原告先为被告办理过户手续。
法院受理本案后，被告又提起反诉，法院合并审理，作出一审判决，双方均未提起上诉，现该判决已发生法律效力。
[律师工作]
本所张燕律师、樊黎丽律师接受原告的委托，作为其代理人参加了本案的全部诉讼活动。律师接受委托后，亲自到建设工地调查取证。在进行了这一系列深入细致的前期代理工作后，原告代理人确定了办案思路，在提供大量证据基础上针对被告上述请求提出以下代理意见：
由于原告所有的原有房屋尚不具备办理房屋产权证书的条件，且因原被告双方在签订《协议书》时均知悉双方都未办理相应的房屋权属证明，且何时具备办证条件不可预知，所以对何时办理相关房屋权属手续并无明确约定，《协议书》系当事人间的真实意思表示，不违背法律、法规的禁止性规定，为有效合同，当事人双方都应遵守。
被告主张抗辩权，根据《合同法》规定的合同当事人享有三种抗辩权，其中先履行抗辩权行使的前提条件是合同约定了先后履行的顺序，在对方或先履行义务一方不履行义务时，享有抗辩权而拒绝履行合同约定义务。但是在本案中，根据协议书没有约定先后履行的顺序，只要哪一方先具备办理产权证的条件，就有义务先行配合对方办理。因此被告不享有抗辩权。
根据《合同法》第61条规定，合同没有约定履行期限的，随时可以要求对方履行，但应给对方留有充足准备时间，原告从未表示不履行合同义务，只是客观原因原有房屋尚不具备办理产权证条件，这是原告无法控制的客观因素，且《协议书》签订时被告对此是完全知悉的。且原告自置换房屋后就积极配合被告与小区物业公司办理了交接工作。而被告根据房地产信息网公告，早在2013年1月就已具备为原告办理产权证的条件，长达一年之久，被告拒不为原告办理。
被告主张的房地产管理局的相关规定，只有置换房屋均具有产权证的情况下才能办理置换手续。这是对房地局规定的曲解，没有明文规定置换需要双方具备产权证，且《协议书》签订时双方均知晓且自愿签订，应予以恪守。
本案经过一审开庭审理后，太原市小店区人民法院最终采纳了原告代理人的意见，2014年3月作出如下判决：
被告在本判决生效后三十日内为原告办理某小区七号楼房屋所有权证书；
被告在本判决生效后十日内为原告选择交付车位一个，原告支付四万元；
原告原有房屋具备办理房屋产权证书的条件后一个月内，协助被告办理过户手续；
驳回被告反诉请求。
[案例点评]
本案是一起典型的商品房置换纠纷案，双方争议焦点在于未办理房屋产权证书原因在于谁，被告是否享有相应抗辩权的问题。对于这些争议事项，更为重要的还需从合同的约定以及法律的规定上进行准确把握。从最终判决可以看出，人民法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定和双方当事人的合同约定，对原告代理人提出的代理意见予以认可并采纳，法院根据事实，没有支持被告的反诉请求，体现了法律的公平与公正。
本案为房屋置换纠纷典型案件，其中包含的有关问题值得我们深思。房地产交易本身比较复杂，其专业性强，所涉及的法律法规和政策较多。律师建议当事人在进行房屋置换时应请律师进行必要的法律分析审查，尽可能的在合同中详尽约束双方权利义务，必要时聘请律师来拟定，防范在履行过程中产生的一切法律风险。
（供稿人：北京中伦文德太原律师事务所-张燕律师、樊黎丽律师）
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