商品房买卖合同解除权的行使期限

添加时间：2016-12-02   点击量：457   编辑者：admin

      商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同解除权是指合同有效成立后履行完毕前，当具备合同解除条件时，一方或双方在法定期限内依据法律规定或合同约定所行使的解除合同的权利，以保障合同当事人可采取措施防止损害发生并获得法律救济。    

      实践中，商品房买卖合同对合同的解除条件做了明确约定，一般当事人只需按照约定行使解除权。商品房买卖合同的当事人双方通过签订合同直接约定解除合同或通过在原合同的具体条款中规定解除合同的条件，当条件成就时，当事人依约解除合同。针对商品房买卖合同纠纷，主要表现在当事人在合同中约定一定的合同解除条件，当该条件成就时，当事人一方或双方即享有解除权，可以通过行使合同解除权使合同关系消灭。   

       商品房买卖合同生效后，出现了法定解除的情形或者约定的解除条件成就后，一方即享有解除权，但该解除权的行使是有时间限制的。《合同法》第95条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”根据该规定，解除权在法律规定或者约定的期限内，如果没有行使。期限届满后，解除权消灭。   

       《商品房买卖合同司法解释》第十五条规定：“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”   

       该款中的3个月和1年这两个期间，均属于除斥期间，即为不变期间，应自解除权发生之日起算，不存在期间的中止、中断和延长的情形。1年的期间设定，是有条件的，该1年期间不是解除权消灭的绝对期间。条件是：对方当事人没有催告。如果对方当事人在解除权发生之日起的一年内进行了催告，仍应在延长3个月，解除权人未行使解除权的，解除权消灭。   

       综上，解除权行使期限的规定应适用于所有的法定解除权情形，且应当及时行使。

（供稿人：北京中伦文德太原律师事务所-王青春律师助理）