太原市某房地产开发有限公司诉刘某商品房销售合同纠纷案件

添加时间：2014-06-19 点击量：521

太原市某房地产开发有限公司诉刘某商品房销售合同纠纷案件

北京中伦文德太原律师事务所　张燕　樊黎丽

[案情简介]

原告：太原市某房地产开发有限公司

被告：刘某

2006年3月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及补充合同一份，合同约定被告向原告购买由原告开发的某小区房屋，该房屋总价款为215004元，其中房款的30%为首付款，原告也依约向被告交付该房屋。但被告入住后，未依约办理住房公积金贷款，经原告多次催促和通知，被告均不予履行。被告认为：

一、被告没有违反合同。2006年3月24日签订的《商品房买卖合同》，合同第六条约定，首付款30%为购房款，余款按银行住房公积金结算付清，现已支付30%的首付款交付原告，2007年被告已将贷款所需的各种证件交于原告，原告至今未办理，被告构不成违约，原告提出的房款违约金利息均没有合理要求；

二、原告违约在先，原告没有交付被告房屋质量合格证、住宅质量保证书和住宅质量说明书；

三、原告未履行保修义务，自从被告入住以来，发现地下室漏水，多次向原告反映，至今未处理，原告拒绝履行保修义务；

四、涉案房屋，未经建筑质量管理监督站通过竣工验收，也未经备案。

山西省清徐县人民法院依法受理本案，于2010年10月作出一审判决，现该判决已发生法律效力。

[律师工作]

本所张燕律师、樊黎丽律师接受原告的委托，作为其代理人参加了本案的全部诉讼活动。律师接受委托后，积极进行调查取证。在进行了这一系列深入细致的前期代理工作后，原告代理人确定了办案思路，在提供大量证据基础上针对被告人上述理由提出以下代理意见：

一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充合同是双方当事人真实的意思表示，内容不违背法律、行政法规的效力性强制性规定，系有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，原被告双方应按照合同约定全面履行合同义务；

二、原告于2006年10月21日向被告交付了房屋，但被告仅依约向原告支付首付款房款的30%，被告虽然向原告交付了办理住房公积金贷款的相关材料，但因被告单位职工现缴存比例和缴存基数达不到太原市住房公积金中心贷款的最低条件，不能申请公积金贷款，原告作为该单位职工，应当知晓其单位是否为职工足额缴存住房公积金，因此不能够办理公积金贷款责任在于被告；

三、被告称原告交付的房屋存在地下室漏水质量问题和原告为向被告交付房屋质量合格证、住宅质量保证书、住宅使用说明书，但该瑕疵不影响房屋的正常使用，且被告已实际占有、使用房屋三年之久，房屋瑕疵和未收到“一证两书”不能作为被告不予支付房款的抗辩理由。　

本案经过山西省清徐县人民法院开庭审理后，大部分采纳了原告代理人的意见，2010年10月作出如下判决：

被告在判决生效后三十日内支付原告剩余房款145000元，逾期付款利息9135元，共计人民币154135元。

[案例点评]

本案是一起典型的商品房买卖合同案件。从最终判决可以看出，人民法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百六十一条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第一款、第二款的规定和双方当事人的合同约定，判决认为原告主张应付剩余款项145000元诉讼请求符合法律规定，但是主张从2008年4月20日至起诉之日按1-3年期中国人民银行同期贷款利率支付利息21610元、违约金5220元不符合规定。因原告与被告在合同中约定了逾期付款按日向原告支付逾期应付款0.5的违约金，因此原告不能要求支付利息及违约金，虽原告未主张增加违约金，但是其同时主张了违约金及利息，因此被告应按照逾期付款利息标准向原告支付违约金。因原告未提供被告收到催款通知的证据，以此计算利息起止日期不予支持，应给被告一定宽限期，故从2009年1月1日起算逾期付款利息计算到2010年2月28日，即逾期付款利息为9135元。被告虽未提供地下室漏水的相关证据，但是修复房屋存在质量问题是其法定义务，原告应当承担修复责任。且原告未提供竣工验收相应证据，视为房屋未经过竣工验收。

商品房买卖合同是较为常见的合同，关系到住房等民生问题，因此在购买商品房时应谨小慎微，在合同中详尽约定双方权利义务，双方也应恪守合同，维护正常的交易秩序。