融资租赁中不动产售后回租模式的几个法律问题

添加时间：2022-05-17 点击量：113

作者：赵峰、刘鹏  北京中伦文德太原律师事务所

 

摘要：近年来，我国融资租赁行业蓬勃发展，业务模式不断创新，其中不动产售后回租模式作为一种较为特殊的模式日渐兴起，但是由于我国现行法律体系对于不动产融资租赁的规定并不完善，该模式下的融资租赁合同随之产生了大量的纠纷。案件进入诉讼程序后，司法裁判对于不动产售后回租模式融资租赁合同的性质认定也存在不同观点。本文将结合相关法律规定和司法裁判实践，梳理出影响不动产售后回租模式下融资租赁合同性质的几个法律问题，在此基础上从出租人的角度提出防范合同风险的应对方法。

关键词：融资租赁   售后回租   不动产   风险防范 

 

一、融资租赁中的不动产售后回租模式

   （一）现行法律对于融资租赁的界定及其常见模式

融资租赁作为一种融资方式，在1999年颁布的原《合同法》第237条已有规定，该条规定“融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。”《民法典》颁布后，合同编第735条对于融资租赁合同的定义并未作出修改，继续沿用原合同法的规定。从上述规定来看，融资租赁就是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物提供给承租人使用，承租人支付租金的一种民事法律行为。

近年来，在融资租赁行业发展中衍生出多种融资租赁模式，其中常见的有直接融资租赁、转租赁、委托租赁、售后回租等：

直接融资租赁，是指出租人根据承租人的需要向出卖人购买租赁物后出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金，在整个租赁期间承租人没有所有权但享有使用权，并负责维修和保养租赁物件，出租人对物件的好坏不负任何责任，设备折旧在承租人一方。

转租赁，是指以同一物件为标的物的融资租赁业务，在转租赁业务中，上一租赁合同的承租人同时也是下一租赁合同的出租人，称为转租人。转租人从其他出租人处租入租赁物再转租给第三人，转租人以收取租金差为目的，租赁物的所有权归第一出租方。

委托租赁，是指拥有资金或设备的人委托非银行金融机构从事融资租赁，第一出租人同时是委托人，第二出租人同时是受托人。出租人接受委托人的资金或租赁标的物，根据委托人的书面委托，向委托人指定的承租人办理融资租赁业务。在租赁期内租赁标的物的所有权归委托人，出租人只收取手续费，不承担风险。

   （二）现行法律对于售后回租模式的界定

一般的融资租赁的模式会有租赁物的出租人（买受人）、承租人、出卖人三个主体，而售后回租模式与此不同，该模式中租赁物的出卖人和承租人具有同一性，只有出租人（买受人）、承租人（出卖人）两个主体。

对于售后回租模式，根据原中国银行业监督管理委员会（2018年与中国保险监督管理委员会整合为中国银行保险监督管理委员会）2014年颁布的《金融租赁公司管理办法》第5条的规定，售后回租业务是指承租人将自有物件出卖给出租人，同时与出租人签订融资租赁合同，再将该物件从出租人处租回的融资租赁形式。售后回租业务是承租人和出卖人为同一人的融资租赁方式。

   （三）以不动产为租赁物的售后回租模式

售后回租模式诞生之初，租赁物多是设备等动产，随着融资租赁行业的不断发展，以不动产为租赁物的售后回租模式越来越常见，即承租人将自有不动产出售给出租人后再租回使用，并向出租人支付租金。两个主体通过建立租赁合同关系和买卖合同关系，实现融资租赁合同“融资”和“融物”的双重目的。

一般情况下，以不动产为租赁物的融资租赁合同标的更大、交付流程更复杂、租赁周期更长，履行过程中的违约和争议也随之更多，合同双方需要更加注意风险预防和控制。尤其是在合同履行过程中出现不动产租赁物所有权未依约转移的违约情形时，出租人应立即采取补救措施，避免合同融物性质缺失，进而影响双方融资租赁关系的成立，导致合同目的难以实现。

二、不动产售后回租模式的合法性分析

对于该模式的分析，笔者从售后回租模式本身的合法性和不动产作为融资租赁物的合法性两个方面论证：

（一）售后回租模式的合法性分析

     1、现行法律体系对于售后回租模式的规定

《民法典》第735条规定了融资租赁合同的基本模式，即出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物后提供给承租人使用的租赁模式。至于承租人是否可以选择自己作为出卖人、出卖自有物后租回使用的售后回租模式，该条并未禁止，《民法典》中关于融资租赁合同的其他条款也并未加以限制。

同时，《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。”该条中提及的承租人和出卖人系同一人的融资租赁模式，就是典型的售后回租模式，最高人民法院认为当事人采用售后回租模式并不是否定双方融资租赁关系的单一理由，侧面说明了司法解释并不否认当事人以售后回租的模式进行融资租赁。

除了法律和司法解释，商务部2013年颁布的《融资租赁企业监督管理办法》第八条规定“融资租赁企业可以在符合有关法律、法规及规章规定的条件下采取直接租赁、转租赁、售后回租、杠杆租赁、委托租赁、联合租赁等形式开展融资租赁业务。”将售后回租规定为融资租赁企业开展融资租赁业务的一种模式；原银监会2014年颁布的部门规章《金融租赁公司管理办法》第5条也明确规定了“售后回租业务是承租人和出卖人为同一人的融资租赁方式。”两个《办法》以部门规章的形式为售后回租模式奠定了正当性基础。

结合上述法律、司法解释和部门规章的规定可见，对于售后回租的模式法律并不禁止、司法解释也不否认，更有部门规章直接确认其正当性，可以说这一模式的合法性已得到立法精神的认可，在现行法律体系下是一种合法的融资租赁模式。

    2、司法裁判实践对于售后回租模式的观点

在售后回租模式融资租赁合同的纠纷案件中，例如最高人民法院(2019)最高法民终1430号、(2020)最高法民终173号和地方法院的（2003）沪高民二（商）终字第53号、（2019）苏民终783号、（2017）冀01民初962号等案件中，各级法院依据《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条认可了售后回租的融资租赁模式，认为这一模式兼具“融资”和“融物”的双重属性。甚至在(2019)最高法民终417号永泰能源股份有限公司、国网国际融资租赁有限公司融资租赁合同纠纷一案中，最高人民法院直接省略了对于售后回租模式的合法性论证，仅以“本案系售后回租模式融资租赁合同”一笔带过，这个细节进一步了表明售后回租模式的合法性已得到司法实践的默许。

综上，可以说售后回租的融资租赁模式已经得到立法精神和司法实践的认可，是一种合法的融资租赁模式。

   （二）不动产作为融资租赁物的合法性分析

    不动产是否是融资租赁合同的适格租赁物，是融资租赁行业中经久不息的争议话题，这个问题一直存在却没有阻碍不动产融资租赁业务发展的脚步，最重要原因就是私法“法无禁止即可为”的基本原则，现行法律规范并未禁止不动产作为融资租赁物。接下来笔者从法律规定和实务裁判两个方面对不动产作为融资租赁物的合法性进行分析：

    1、现行法律体系对于不动产作为融资租赁物的规定

《民法典》合同编第十五章融资租赁合同并未明租赁物的范围，也没有明文禁止不动产作为融资租赁物，再检索其他关于融资租赁的法律、行政法规发现，《融资租赁企业监督管理办法》（商流通发[2013]337号）第10条规定“融资租赁企业开展融资租赁业务应当以权属清晰、真实存在且能够产生收益权的租赁物为载体。”该条规定融资租赁物应权属清晰、真实存在且能够产生收益权；再有《金融租赁公司管理办法》（原银监会令2014年第3号）第4条规定“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产，银监会另有规定的除外。”固定资产作为会计学中的一个名词，是指为生产产品、提供劳务、出租、或经营管理而持有的、使用寿命超过一个会计年度的有形资产，不动产属于较为典型的固定资产，不动产是较为典型的固定资产。

结合文义解释和体系解释来理解上述规定，笔者认为不动产作为固定资产，满足权属清晰、真实存在且能够产生收益权三个条件，可以作为适格融资租赁物。   

    2、司法裁判实践对于不动产作为融资租赁物的观点

虽然现行法律规范对于不动产是否可以作为融资租赁物并未明确规定，但是司法裁判的观点是肯定的，根据《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》（三）对于融资租赁合同的解释可知，对于不动产作为租赁物的融资租赁合同，最高人民法院倾向于认定融资租赁关系是成立的，上述观点在成都沃沐置业有限公司、天津渤海租赁有限公司等融资租赁合同纠纷(2020)最高法民终173号民事判决书中足以体现：“本案渤海租赁与沃沐公司签订融资租赁合同，支付了合理对价，双方约定的租赁物（坐落于成都市高新区××路××号××广场××栋商业物业、酒店、办公楼、2栋2层商业物业及其土地使用权）所有权亦转移至渤海租赁名下，不存在虚构租赁物或租赁物低值高卖等现象，具备融资和融物双重属性，融资租赁法律关系合法有效。”

在（2003）沪高民二（商）终字第53号、（2019）苏民终783号、（2017）冀01民初962号等地方法院的案件中法院也认定以不动产作为租赁物的融资租赁合同融资租赁关系是成立的。相反，笔者通过威科先行、北大法宝等途径检索法院仅因融资租赁物为不动产而否定合同性质的案例时并未发现相关裁判观点。

目前看来，不动产作为融资租赁物的售后回租模式，现行法律并未禁止，司法裁判主流观点亦认可其效力，可以说该模式是一种合法的融资租赁模式。

三、影响不动产售后回租模式融资租赁合同性质的几个问题

对于融资租赁合同性质的认定，《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第1条第1款规定“人民法院应当根据民法典第七百三十五条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。”该条可以说是法院认定融资租赁合同性质的法定标准，结合该条和相关判例，本文梳理出以下几个影响不动产售后回租模式融资租赁合同性质的问题： 

（一）不动产租赁物的所有权无法取得或尚未取得 

1、违法、违章建筑不得作为融资租赁物

对于违法建筑、违章建筑等自身存在合法性问题的不动产，例如典型的小产权房等未取得土地、建设等审批准手续的房屋，原本无法办理所有权登记，也不存在所谓的所有权转移，以该类不动产作为租赁物，必然导致融资租赁合同中融物性质的缺失，融资租赁关系会被法院认定不成立，参见如下案例：

(2017)沪民初1号——农银金融租赁有限公司与上海赫洋置业有限公司、上海安居置业有限公司等融资租赁合同纠纷一案中，租赁物系在建的动迁安置房，《融资租赁合同》签订时该房屋尚未建成，在合同履行期间，涉案房屋的土地又被上海市闵行区规划和土地管理局收回，出卖人并不实际享有也不可能享有租赁物的所有权，法院认定案涉融资租赁交易只有融资没有融物，双方之间的真实意思表示名为融资租赁，实为借款法律关系。

2、在建项目不得作为融资租赁物

对于以在建住宅商品房项目作为租赁物的“融资租赁合同”，最高人民法院也倾向于认定不构成融资租赁合同关系。从不动产所有权登记生效主义来看，房地产在建项目并不具备法律上的所有权，故出租人无法实际取得房地产项目的所有权，此与租赁期间出租人享有对租赁物的所有权的特征相背离，租赁在建房地产项目，并非为使用租赁物，而是通过房地产项目来取得贷款融资。司法裁判中对以无法取得或尚未取得所有权的不动产作为租赁物的融资租赁合同，会直接否定其融资租赁关系，参见如下案例：

(2014)民二终字第109号—国泰租赁有限公司与山东鑫海投资有限公司、山东鑫海担保有限公司等企业借贷纠纷一案中，《融资租赁合同》约定的系房地产售后回租业务，租赁物系在建商品房。在合同订立前，该租赁物已被有关行政主管部门认定为超规划建设的违章建筑；在租赁期间，该项目亦未取得商品房预售许可，租赁物所有权无法转移，最高人民法院认为案涉融资租赁交易，只有融资，没有融物，双方之间的真实意思表示名为融资租赁，实为借款法律关系。

由上可知，司法裁判中对于以无法取得或尚未取得所有权的不动产作为租赁物的融资租赁合同，因合同的融物性质明显无法达成，法院会否定其融资租赁关系，按照实际构成的法律关系处理。

（二）不动产租赁物的所有权已取得但无法转移

对于以城市的市区道路、保障性住房等限制流通物作为租赁物的“融资租赁合同”，最高人民法院亦倾向于认定不构成融资租赁关系。融资租赁合同的本质是通过购买租赁物、保留租赁物所有权的方式为承租人履行租金支付义务提供担保，因租赁物限制流通物导致其无法变价抵偿，担保功能就无法实现，因此限制流通的不动产不宜作为融资租赁交易的租赁物。以城市的市区道路、保障房等限制流通物作为租赁物的合同履行过程中，实际上出租人并未取得租赁物的所有权，承租人也不能实际占有、使用租赁物，此种租赁模式中租赁物担保价值和使用价值均无法实现，不应当认定为融资租赁关系。

但在(2021)鲁民终150号—青岛青银金融租赁有限公司、河南省国控保障房建设投资有限公司融资租赁合同纠纷一案中，山东省高级人民法院认为涉案租赁物为城市地下管网，但其属于宋都开发公司的固定资产，具有使用价值，该租赁物的性质可能会影响到融资租赁交易的物权保障功能（此处可以理解为担保功能），但这属于融资租赁公司的经营风险问题，而非融资租赁合同性质的认定依据，据此否定一审法院对于合同性质为借款合同的认定。笔者看来，山东省高院的裁判观点值得商榷，不动产租赁物若属于限制流通的不动产，必然无法同时发挥使用价值和担保价值，导致融资租赁关系中的融物性质缺失。

   （三）不动产租赁物的所有权已取得但未转移

对于不动产所有权已取得所有权但并未办理所有权转移登记的情形，法院的裁判观点也有出入：第一种观点认为不动产未转移所有权，融资租赁合同的融物性质就不成立，名为融资租赁关系实为借款关系；第二种观点认为应综合考虑不动产所有权未过户的原因和合同签订时的真实意思表示、合同实际履行程度综合判定。具体裁判观点参见如下案例：

 1、第一种观点的最高院案例

(2020)最高法民终1154号—租赁物的所有权未从出卖人处转移至出租人则无法实现真正的融物，该类融资租赁合同仅有资金流转没有融物属性，名为融资租赁实为借贷。

该案中，最高人民法院认为融资租赁交易的租赁物所有权并未转移至出租人名下，该交易仅有融资而没有融物。而融资租赁合同属于以融物的方式实现融资，集融资与融物双重属性。租赁物的所有权未从出卖人处转移至出租人则无法实现真正的融物，亦无法对租赁债权进行担保。该类融资租赁合同仅有资金流转没有融物属性，名为融资租赁实为借贷。

2、第二种观点的最高院案例

案例一：(2019)最高法民终1430号—不动产租赁物所有权未转移系承租人原因导致，出租人并无主观过错，不应以该理由否定融资租赁合同性质。

该案中，最高人民法院认为涉案《商品房买卖合同》约定承租人在租赁合同签订生效后办理不动产租赁物的产权变更手续，因承租人未履行上述义务出租人提起诉讼，系依法依约积极履行融资租赁合同的行为……不能以此否认合同性质，更不应成为其不履行或者不适当履行融资租赁合同有关义务的理由。

笔者认为，第二种观点更加符合《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的立法精神，更能查明合同签订时双方的真实目的，把握双方是否实际发挥了租赁物的使用价值和担保价值，避免一方在出现违约行为后以租赁物所有权未转移为由否定融资租赁关系，主张双方为借款关系从而减轻违约责任。

   （四）不动产租赁物的对价不合理

     除了不动产租赁物所有权的权属问题，租赁物对价不合理是售后回租模式与其他融资租赁模式的共性问题。《金融租赁公司管理办法》第三十六条“售后回租业务中，金融租赁公司对租赁物的买入价格应当有合理的、不违反会计准则的定价依据作为参考，不得低值高买。”对于买受人（出租人）高价低买或者低价高买的行为，法院会否定双方的融资租赁关系，而认定合同关系为借款合同或者让与担保合同，具体参见如下案例：

(2020)最高法民终1154号天津市市政建设开发有限责任公司、天津胜利宾馆有限公司融资租赁合同纠纷一案中，法院认为“本案中，《回租买卖合同》项下的租赁物（胜利宾馆）出让价仅为350000000元，明显低于其实际价值601728000元，故一审法院认定长城租赁公司、大通租赁公司与胜利宾馆之间不存在真实的融资租赁关系，而实质上成立了民间借贷法律关系并无不当，本院对此不持异议。”可见租赁物的合理对价也是法院判断合同性质的关键因素。

四、不动产售后回租模式融资租赁合同的风险防范

   （一）确定不动产取得所有权且已具备转移登记条件

   合同签订前，出租人应对不动产租赁物的权属状态及实际状况进行充分调查，查明不动产及其附属土地是否取得合法审批手续、不动产的建设审批手续是否完善、不动产的所有权登记主体是否与出卖人一致、不动产目前的实际状态等情况等，尽量避免以在建工程、公益设施、违法建筑和其他未取得所有权的不动产作为租赁物，确保租赁物权利完整、具备办理过户登记的所有权转移手续的条件。

   （二）委托专业机构评估确定不动产的实际价值   

合同签订前，对于不动产租赁物实际价值的评估，应由合同双方共同委托具有相应资质的专业价值评估机构作出，在买受人和出租人一致确认评估价值的基础上，协商确定租赁物对价及租金的支付方式和期限，避免出现高价低买或者低价高卖的情况，影响融资租赁关系成立。  

（三）通过切实履行合同义务严守融资租赁关系

合同履行中，出租人除依约履行支付租赁物对价等自身义务外，还要避免“躺在权利上睡觉”，出租人应关注不动产租赁物办理过户登记的条件成就情况、承租人对不动产租赁物的使用情况、不动产租赁物的权利变动情况、承租人的租金支付情况等，若承租人未依约履行合同义务，出租人应及时催告履行并要求承租人说明原因，必要时可行使取回权、主张违约责任等合同权利。无论在合同履行期间或是履行期限届满，出租人及时主张承租人履行合同义务的催告行为，均可以说明其与承租人之间建立融资租赁关系的真实目的，这是融资租赁合同涉诉时法院判断双方合同性质的重要考量因素。

结    语

从出租人的角度出发，不动产售后回租模式作为近年来融资租赁行业发展迅速的一种模式，在法律规范仍需完善的背景下，出租人在合同签订前的预防审查阶段和合同签订后的实际履行阶段，应该把握司法裁判中法院审查该模式下合同性质的关键因素，以此做好合同风险的事先预防和事中控制工作，保障合同目的顺利实现。